Home Komp u ter hulp  

Klushuizen Noordwal 117 
Financiering, leges, adviezen, stuksprijzen en de te downloaden voorbeeldbegroting


Zie ook Kluswoningen Storterbekerstraat

Reageren op dit artikel kan hier.....

Zelf je bouwtekeningen maken en je aanvraag regelen onder deskundige begeleiding



Tel. 070-212.70.93
Mail info@komp-u-ter-hulp.nl


Inloopbijeenkomst kluscomplex Noordwal 117 en kavels Bakkerstraat
Met valse lokkertjes alsof je met weinig bouwregels hebt te maken en je voor de zelfbouwkavels geen parkeerplaatsen hoeft te realiseren

Voor de omgevingsvergunning zelf, en daarmee de toestemming om te mogen beginnen, hoef je niet alles direct aan te leveren.
Wat je niet (direct) aan hoeft te leveren (installatietekeningen, MV berekening etc.)

Verschillende typen kavels voor de zelfbouw van woningen en een kluscomplex met diverse klusappartementen. De gemeente Den Haag heeft hiervoor 4 nieuwe zelfbouwlocaties op het oog. Omwonenden en geïnteresseerden kunnen tot 1 november 2015 meepraten over de geschiktheid en invulling ervan.

Een inloopavond voor informatie was er op dinsdag 15 september van 18.00-20.00 uur in het Wijk en dienstencentrum De Heldenhoek Elandstraat 88

Het potentiële kluscomplex is het pand aan de Noordwal 117 (Centrum) met als basisplan 7 klusappartementen in combinatie met 3 nieuwbouwkavels aan de zijde van de Bakkerstraat. Er wordt nog onderzocht of meerdere klusappartementen in het complex mogelijk zijn.

Artist impressie conceptplan kluscomplex en kavels Noordwal
Artist impressie conceptplan kluscomplex en kavels Noordwal



                                   Klik op de foto voor vergroting

Komp u ter hulp, komp u als klusser ook weer te hulp

We zijn van alle markten thuis, Jongeren opleiden in IT. Tevens pc's herstel en verkoop, dat u zelf belastingaangiftes leert invullen, en complete verbouwingen. U vraagt en wij draaien.

Financiering
Je betaalt per jaar de erfpachtcanon van z'n 3% van de verkoopsom van een unit. Je hoeft dan ook niet de koopsom als een totaal te betalen bedrag te financieren.
De bedoeling is dat je een bouwplan maakt, een bouwvergunning aanvraagt en dat na maximaal één jaar de verbouwing gereed is, en je er zelf daadwerkelijk woont. Je mag het pas na 3 jaar verkopen.

In ons rekenvoorbeeld stellen we die verkoopsom/erfpachtcanon op 45.000 euro.
Hou er rekening mee dat kluswoningen niet echt lekker liggen bij banken en je dan ook niet zo makkelijk een verbouwingshypotheek kan afsluiten.
Maar een
starterslening is helemaal niet aan te bevelen. Daar moet je dan ook niet intuinen.
Om die banken tegemoet te komen geef je aan dat je bereid bent een levensverzekering te koppelen aan die hypotheek, en die verzekering te verpanden naar de bank. Dat is sowieso toch wel aan te bevelen.
Als extra tegemoetkoming kan je aangeven dat je slechts10% direct wil en de rest pas als de bouwvergunning is afgegeven.
 
Of ze maken er een bouwdepot van, met de aan te leveren open begroting als onderlegger. Dan maak je een aantal kopieën van die begroting ( zie verderop op deze pagina) en geef je daar op aan met een kleurstift wat er aan onderdelen is gerealiseerd. Dan kunnen ze dat ter plaatse controleren en dat uit laten betalen. En het stuk(je) wat overblijft na gereedmelding  kan dan ook worden vrijgegeven omdat je dan inmiddels genoeg overwaarde hebt gecreëerd.
Je kan natuurlijk ook het uurloon aanpassen, zodat de begroting sluit op die 60.000 of met wat je vraagt. Dan hoef je ook niet zo veel voor te financieren.
Je bouwt dan je eigen winst op in die begroting om daarmee straks je inrichting te kunnen bekostigen.
Voor de bank is dat casco niks waard en ze zijn pas geïnteresseerd als ze daadwerkelijk zien dat er waarde wordt toegevoegd middels de uitvoering van het bouwplan waar de vergunning voor is afgegeven
Als die begroting de leidraad is voor de hypotheek, dan hoef je van dat gerealiseerde werk ook geen bonnetjes te hebben. 
Constateren dat het erin zit moet dan genoeg zijn.

Maar banken blijven nog steeds arrogant, en als je ook maar iets van tegenwerking proeft, ga dan gelijk naar een ander. Nee-zeggers kan je toch niet overtuigen, of ze vragen een veel te hoog rentepercentage.
Hou rekening met iets van 40.000 voor het realiseren van de verbouwing van een unit. En het wordt toch altijd duurder dan je denkt.
Daarnaast moet je het ook nog gaan inrichten, en omdat hypotheken nu goedkoop zijn, is het aan te raden om dan 60.000 te vragen aan die bank.
Denk nou niet dat het nu allemaal zo voordelig is, want je komt toch wel aan een kostenplaatje van 800 euro per maand inclusief gas, licht, water etc.
En dat kan nog meer worden als de VVE bijdrage naar boven wordt bijgesteld.
Hoewel een koopwoning dan wel naar je toe komt, en dat is met een huurwoning geenszins het geval.

Download het rekenblad met de kosten per maand

Bouwvergunning, bouwkosten en leges
De gemeente suggereert dat je als gegadigde voor een kluswoning met weinig bouwregels hebt te maken. Dat is een pertinente leugen. De aanvraag wordt als een reguliere aanvraag behandeld samen met de 80.000 regels en voorschriften zoals te doen gebruikelijk.
Daarnaast moet rekening gehouden worden met toch wel willekeurige aanvullende eisen van de behandelende ambtenaren, die de gegadigden zich moeten laten welgevallen. Ieder berijdt zijn eigen stokpaardje, zoals extra brand en geluidsvoorzieningseisen, en er moet ook rekening gehouden worden met een enkele lukraak vastgestelde bouwsom met de daaruit voortvloeiende te hoge leges. Daarnaast vragen ze tekeningen van de bestaande toestand en van allerlei andere zaken terwijl de gemeente die al zelf heeft laten vervaardigen voor de splitsing van die panden.
Het is dan ook zaak om je niet horendol te laten maken. Kom je ergens niet uit, kan je altijd contact met ons opnemen. 

Lever het eerst zo summier mogelijk aan. 
Hoe meer je aanlevert, hoe meer opmerkingen je kan verwachten. 
Voor een omgevingsvergunning hoef je in eerste instantie helemaal geen installatie tekeningen te vervaardigen. Dat wij dat toch gedaan hebben, heeft te maken met het feit dat het dan af is, en het ook gelijk de werktekeningen zijn, die je dan toch weer later moet aanleveren. Maar door het bij de eerste aanvraag aan te leveren krijg je wel opmerkingen over geluid, brandkleppen etc. Terwijl je zonder die installatietekeningen daar geen last van hebt. Alles wat je aanlevert wordt eigenlijk tégen je gebruikt en houdt het verstrekken van de vergunning alleen maar op. Zonder installatietekeningen krijg je dan wel de omgevingsvergunning en kan je beginnen en eventueel een beroep doen op je hypotheek.
Je kan wel alles incl. installaties voorbereiden, maar je levert het dan wel in 2 fases in.

De detailberekeningen en tekeningen van de toegepaste installaties ten behoeve van de uitvoering moeten tenminste 3 weken voor aanvang van de betreffende werkzaamheden worden ingediend.
Op grond van de MOR is het de eigen keuze van de aanvrager of hij de detailberekeningen en tekeningen later wenst te verstrekken, ongeacht of het BEVOEGD GEZAG daarmee wel/niet instemmen. In de Omgevingsvergunning voor het  bouwen moet wel exact worden aangegeven welke detailberekeningen en  tekeningen nog ingediend moeten worden. 

Zie de pdf op blz.7

Ondanks dat je een groot gedeelte in zelfwerk uitvoert en de bouwsom lager wordt dan dat een aannemer het uitvoert, worden de bouwleges voor de vergunningaanvraag berekend over aannemersprijzen (normale waarde in het economisch verkeer) Informatie dat je de leges naar beneden bij kan stellen door je eigen bouwsom zo laag mogelijk te houden, klopt dan ook niet.

Het suggereren van het hanteren van weinig bouwregels en mogelijk lagere legeskosten, zijn de twee expliciete leugens, waar we de gemeente Den Haag elke keer opnieuw op betrappen met hun (valse) voorlichting met het slijten van die kluswoningen. Het kan ook helemaal niet vanwege het gelijkheidsbeginsel.

Indien het bouwen geheel of gedeeltelijk door zelfwerkzaamheid geschiedt 
wordt in dit hoofdstuk onder bouwkosten verstaan: de prijs die aan een derde (een aannemer)  in het economisch verkeer zou moeten worden betaald voor het tot stand brengen van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft.
(Zie pdf

Voor renovatie, door een aannemer, kan je uitgaan van de vuistregel dat 1 euro bouwmateriaal (excl.btw) ook 1 euro aan arbeid kost. Daar komen dan nog de opslagen zoals bedrijfskosten, verzekering, winst en risico, en de btw bij.

Voorbeeld 
  

Het kont dan neer op materiaal (excl. btw) x 2, plus 30%.
26.428 x 2 x 1,3 = 68.713

Hieronder zie je het totaal uitgewerkte eindblad incl. "staart" en dan zie je dat die vuistregel hierboven gewoon klopt. 
Hou er rekening mee dat de afdeling leges een bureau heeft ingehuurd waarvan je de pech kan hebben om net dié kosten"deskundige" voor jouw unit te treffen, die turft met een vork.
En je dan ook niet vreemd moet opkijken als die de aanneemsom zo rond de 100.000 euro bepaalt.
Voor elke 1.000 euro betaal je 36,10 aan leges
Dat is dan wel even 31.000 dus 31 x 36,10 = 1.119 euro meer dan het zou mogen zijn.

Komp u ter hulp heeft voor de units 8-9-11-12-14-15 en 17 aan de Storterbekerstraat, de aanvraag voor de bouwvergunning en de begroting verzorgd. En heeft met succes bezwaar gemaakt voor de veel te hoog vastgestelde leges. De berekende leges van 4.144 euro voor een unit werden met 1.093 naar beneden bijgesteld.  (Eén koper moest nou net dié kosten"deskundige" met zijn vork treffen.) Daar was wel de dreiging van een rechtszaak voor nodig, maar om een uitspraak te voorkomen moesten ze noodgedwongen bakzeil halen. De betaalde griffierechten van 330 euro werden vergoed en de 20 uur a 35 euro, die we aan die onzin hebben moeten besteden kregen we ook vergoed.
1.093,- te hoge leges, 330,- griffierechten en 700,- rechtsbijstand van 
Komp u ter hulp maakt 2.123,- euro totaal.
Van alle andere units waren de leges wel conform de door ons berekende aanneemsommen, maar deze sprong er met 45% boven uit.

Download de voorbeeldbegroting en pas de hoeveelheden aan wat betreft aantallen, m2, etc.
Dan heb je wel de aanvraag bouwvergunning nodig en de
brochures voor de CV en de MV om te zien waar het over gaat. Tekeningen zijn geheel vervaardigd in Excel in combinatie met Envisioneer en Irfan view. Het is (on)redelijk veel werk. Maar het dure Autocad aanschaffen en je dat programma geheel eigen maken kost ook nogal wat tijd. Of je moet het uitbesteden. 

Eindblad begroting met "staart"


Copyright
Herpublicatie is toegestaan, maar dan wel graag met bronvermelding.

Prijzen offerte Jongeneel Binkhorst

In de begroting is uitgegaan van prijzen incl. btw

 

Eenheidsprijzen per stuk en per m2

  

Wanden
Voor de voorzetwanden van de buitenmuren en de tussenwanden dien je van de Estrich vloerisolatie eerst stroken te zagen en die op de vloer te lijmen.
Daarop breng je de stokkenwanden met je kozijnen aan. 
De vloer zelf leg je zo laat mogelijk.

Geen Metal stud wanden maar stokken wanden van 44 x 70mm  (2 x 3 inch)

Plafonds regeldragers met Bat-ankers ( regeldragers)

Locatie Piet Heinstraat Komp u ter hulp

Voor de plafonds aan de Noordwal moet je een afstand van
50 cm hart op hart aanhouden.

Voor ons was dit alleen maar een hulpconstructie om de leidingen vast te kunnen zetten. Daaronder is een licht systeemplafond opgehangen.

 

 

 

 

 



Bouwaanvraag, in te dienen stukken 

Voorbeeld bouwaanvraag 
(Voormalige meisjesschool Storterbekerstraat)

MV brochure woonetage (bg) met geluidsniveau

Virgo natuurlijke ventilatie zolder TNO rapport
*

CV installatievoorschrift

Met de nodige aanpassingen van het bovenstaande
moet je toch wel in staat zijn een volledige bouwaanvraag in te dienen. 
*De brandscheiding van de zolder mag zowel boven als beneden aangebracht worden. Misschien kan je al met 1 brandwerende deur volstaan (multiplex 40 mm, handelsmaat 95 x 215 cm) De sponningen dienen met een extra lat opgedikt te worden tot 2,5 cm.
En begeleiding van Komp u ter hulp voor die bouwaanvraag, wat betreft de tekeningen, kan je ook krijgen. Zie deze pagina.

Tekenen in Excel met Envisoneer en Irfan view

Bestanden Word, Excel etc, omzetten naar pdf om te kunnen uploaden bij de bouwaanvraag


Deze informatie wordt belangeloos ter beschikking gesteld, omdat we het onzin vinden om niét bouwkundigen het wiel weer opnieuw uit te laten vinden, en we hebben die kennis toch in huis.
Verzoek is wel om een kleinigheid te doneren voor alle moeite.
Dan kunnen we onze jongeren in opleiding en anderen weer helpen.


Jasper Du Pont wordt ‘giftig’ van startersleningen
en helemaal als die gepaard gaan met WC-eend onderzoekjes in opdracht van de Vereniging Eigen Huis. De columnist slaat nu helemaal groen uit bij de Haagse Starterslening voor een kluswoning.
Meer......



Een aantal werkzaamheden zal je moeten láten doen.
En dat kost geld. Zoiets van 35 euro per uur.

Afgezet tegen de uren die jezelf werkt voor 0,00 wordt het dan gemiddeld 17,50 euro per uur.
Als je alles zelf moet doen, gaat het ook langer dan een jaar duren
Het is dan ook aan te raden om bij het uurloon 17,50 in te vullen.
Kan je meer zelf (laten) doen, dan kan je uitgaan van 2/3 eigen werk en 1/3 uit te besteden, en dan wordt het gemiddeld uurloon 12 euro. Dat is dan om je eigen minimaal benodigde budget te berekenen.

In die begroting hoef je "alleen maar" de hoeveelheden aan te passen.
Voor koop tegels en sanitair zijn al prijzen opgenomen, maar als je duurdere of goedkopere materialen wil kopen, moet je dat ook aanpassen.

Niet opgenomen.
Buitenschilderwerk en overige kosten casco (VVE)

Als er DWG tekeningen (autocad) beschikbaar zijn dan kan je die niet zomaar inlezen
Installeer het gratis Draftsight om die tekeningen te kunnen openen.
On-line converteren met Zamzar naar gif afbeeldingen kan ook.
Je hebt er over het algemeen niet veel aan. Alleen de doorsnedes zijn handig om te zien of er nog wat boven een te slopen wand staat.

Basistekeningen

 

 

 

.